Hopeinen Omena

Kuinka paljon seuraavan talon vuokran tulisi olla, että se tulisi yhtä kalliiksi kuin sen ostaminen ja ylläpitäminen?

Tiilitalo on vuonna 1980 rakennettu, 85 neliötä ja vuokraan sisältyy sähkö, vesi, lämmitys ja tontin ylläpito. Talo sijaitsee kehä yhden varrella. Oma tontti 700 neliötä. Talossa asuu kaksi henkilöä.

Vastausta on noilla tiedoilla mahdoton antaa. Lisätietoja tarvittaisiin esimerkiksi seuraavista:

- aivan ensimmäiseksi ikäkauden perusteella: onko talo ns. valesokkelitalo? Jos on, niin voit laskea talon arvoksi rasitteellisen tontin hinnan..
- talon ja tontin kunto, tehdyt remontit ja mitä on tulossa? Esimerkiksi lämmitysjärjestelmän kunto tai salaojat..
- lämmitysmuoto ja energiankulutus / vuosi?
- tontin ilmansuunta ja luonne, kasvillisuus ja naapurit?
- lähiympäristön palvelut?
- lähiympäristön mahdolliset ympäristöhäiriöt?
- lähiympäristön tulevaisuus?

Vuokra-aika on oleellinen tietysti myös.

Valesokkelirakenne tarkoittaa siis sitä, että 1970-90-luvulla haluttiin lämmin lattia taloon, joten (puu)rankarakenteisen tiilitalon perusteet ovat suoraan talon alla valetussa laatassa ja laatalle valetussa betonisokkelissa, johon on liitetty puuranka erittäin kosteusvaurioriskialttiilla tavalla, periaatteessa:



..ja käytännössä:
https://www.suomela.fi/wp-content/uploa ... .57.50.png

Korjaus on mahdollinen, mutta kallis. Voi tulla maksamaan saman verran kuin mikä on talon hinta, eli ei kannata, ellei kyse ole Irwin Goodmanin Ryysyrannasta tms. kulttuurihistoriallisesti arvokkaasta. Espoon Lähderannassa korjattiin yksi tyylipuhdas valesokkelitalo jokunen vuosi sitten. Kosteusvaurioituneen betonilattian kotelointi, rankarakenteen uusiminen ja talon ulkopuolisen maa-aineksen uusiminen salaojineen tuli maksamaan n. 170 000 euroa.

Edit. tuossa juttua valesokkelista:
https://yle.fi/uutiset/3-8819461
Jos kyseisessä talossa sellainen on, niin kandee konsultoida konsulttia.

PKivireki kirjoitti: ..ja käytännössä:
https://www.suomela.fi/wp-content/uploa ... .57.50.png

Toimiva linkki olisi kiva.

Tosiaan, alkuperäisillä tiedoilla ei oikein pääse puusta pitkälle - ei edes puuhun.

Jos kyseessä on todella tiilitalo, niin sen osalta lähtökohta voi olla hyväkin. Jos puutalo, niin asiat täytyy tutkia tarkkaan.

Jos valesokkelitalon seinärakenteisiin tai alapohjaan ei ole pääsyt vielä pahemmin kosteutta, tilannetta voi korjata täydellisellä salaojaremontilla, jonka yhteydessä kenties maanpinnan tasoa alennetaan ja hoidetaan kallistuksilla ja patolevyillä valesokkelirakenteen riskejä.

Vuokraa harkittaessa on siis mietittävä mihin kunnossapitotöihin pitää vuokrassa ryhtyä keräämään rahastoa. Kunnossapitotarpeiden lähtökohtana on talon ja sen keskeisten järjestelmien elinkaari ja uusimissykli

- itse talo (tiilitalo 100 v.+, valesokkelitalo nykykunnon mukaan)
- kate, sadevesijärjestelmä, ikkunat, ulko-ovet
- lämmitysjärjestelmä ja sen osat
- muiden insinöörien viivat (sähkö-, tele-, lvi,...)
- vuokralaisten tekemien tuhojen (kissankuset nurkissa) tai normaalin pintaremontin kustannukset

Ja tähän päälle normaalit käyttökustannukset.

Jos talon haluaa olla 50 v. vuokrakäytön jälkeen nykyistä vastaavassa kunnossa, niin olisiko vuokra 3 x vuotuiset käyttökustannukset? Vuokrahan ei verotuksen jälkeen jää kokonaisuudessaan menoja ja menovarausten kattamiseen.

Onko ehdotuksia kertoimeksi?

jjpeltola kirjoitti:

PKivireki kirjoitti: ..ja käytännössä:
https://www.suomela.fi/wp-content/uploa ... .57.50.png

Toimiva linkki olisi kiva.

Oliko tämä?


Koko juttu:
Valesokkeli voi aiheuttaa homeongelman

Valesokkelit on kyllä yksi saakutti. Monta potentiaalista kämppää kaatui siihen, että niissä oli valesokkelit. Olivat kengitettyjä kyllä, mutta meikäläinen ei luottanut ja piti ostaa kämppä ns. kunnolla rakennetusta taloyhtiöstä.

^ Minä olen asunut lapsuuteni mäen alle savimaalle rakennetussa valesokkelitalossa. Nautin tuon isäni huonon rakentamisen suunnittelun ja käytännön toteutuksen seurauksista elämäni loppuun saakka.

Voin myös toimia homekoirana. Haistan nimittäin usein huonon sisäilman jo ovelta ja jos en haista, niin sen sijaan saattaa pieni vihlaisu syvällä kurkun alaosassa kertoa leukosyyttiarmeijan torven törähtäneen vihollisen huomattuaan. Siitä pari minuuttia ja kurkku alkaa turvota ja ääneni käheytyä..

Isääsi en paljoa syyllistäisi, ellei epäileviä tuomaita ollut mailla eikä halmeilla.

Pahimmillaan olen kuullut ratkaisuista, jossa anturan päälle on asetettu vaakaan kakkonelonen ja siitä pilarit - ikäänkuin normaaliin tapaan.

Mutta sitten on valettu lattialaatta ulkoreunaan saakka niin, että alapalkki ja pilarien alapäät ovat suojaamattomina betonin sisällä.

^ Niinpä. Eikä se ongelma välttämättä rajoitu 1970- ja 80-lukujen taloihin. Erään asiakkaan toimeksiannosta olen käynyt nassenaamarini kanssa kuvaamassa muutamassa talossa. Muistan erityisesti yhden rinnetalon, 1980-luvun lopun/1990-alun lottovoittajatalon (valkoisesta tiilestä), jonka kellarikerros oli toiselta puolelta "yhtä valesokkelia" - koska oli koolattu seinät ja lattia ja tehty lämmintä tilaa eristämällä koolinkiväli..ja ehtaa emmettiä koko koolausrankarakenne. Siis aivan absurdilla tavalla monta metriä maan alla puurakennetta, joka on suoraan betonia vasten pelkän bitumisivelyn suojaamana. Kipsilevyn takana höyrynsulkumuovin alla umpilahot koolaukset ja mustunut lasivilla..mistähän sinnekin olisi pölyä päässyt villaan suodattuman, as they say..

Laitoin kellarissa rinteen puolella kämmeneni vasten esiin homehtuneen rakenteen alta kaivettua bitumisiveltyä seinää - kämmen tuli aivan lotomäräksi. Mikäli kellarikerroksen olisi halunnut pelastaa mihinkään käyttöön - kun ei oikein muutos tuulettuvaksi alapohjaksi onnistu - olisi siis pitänyt kaivaa rinteen puolelta auki aivan anturaan saakka. Sisäpuolelle miettivät epoksivelyä tms.

Silti olisi jäänyt ongelmaksi kostealle kapillaarisen soran ja styrox-levyn päälle valettu pohjalaatta, jonka uusiminen olis tainnunna olla tekemätön homma..talon paikalla on nykyään monttu. Kai siihen joskus jotain tulee kun aikansa oikeudessa riitelevät.